Un sueño que ha traspasado generaciones es el de la casa propia. Si ya tomaste la decisión de comprar una casa o departamento es necesario que te asesores bien antes de realizar los trámites. ¿Cuáles son estos? ¿Qué requisitos se deben cumplir? ¿Pagar o no pagar IVA?
En el siguiente artículo te contamos todo lo que debes saber sobre la Compraventa de Bienes Raíces. Artículo escrito por la abogada Francisca Arauna.
La compra de una casa o departamento se realiza a través de un contrato denominado compraventa. Este contrato se encuentra definido en nuestro Código Civil y en él se señala que el dueño de una propiedad vende sus derechos sobre la misma a otra persona. Este es llamado comprador, el que está obligado a pagar un precio por ella.
Los trámites se realizan a través de un contrato. Este es solemne y se concreta al ser otorgado por escritura pública. El contrato debe ser firmado ante un notario público, quien lo ingresará en un registro denominado protocolo.
Una vez hecho esto, la copia que te entregarán en la Notaría se debe llevar al Conservador de Bienes Raíces del lugar donde se encuentra la propiedad y solicitar la inscripción. Este analizará la escritura y los antecedentes, y si todo se encuentra en orden inscribirá la propiedad a nombre del comprador.
Este es el trámite más importante, ya que es la prueba de que eres el nuevo dueño de la propiedad.
El vendedor está obligado a pagar los gastos asociados al otorgamiento de la escritura pública, mientras que el comprador debe hacerlo de los referidos a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, salvo que las partes acuerden otra cosa.
Es un error muy común que las personas se queden con solo el paso de llevar a cabo la escritura pública y nunca inscriban la propiedad. Esto les acarreará un gran problema, pues sin la inscripción no se producirá lo que en Derecho se denomina “la tradición”, que significa que no existe intercambio de dueño; por lo tanto, el presunto comprador no será el dueño de la propiedad.
Aquí debes distinguir: si el vendedor no está casado bajo Régimen de Sociedad Conyugal, entonces no es necesaria la autorización. Sin embargo, si el vendedor está casado bajo este régimen, se requerirá la autorización del o la cónyuge.
Es muy importante que el o la cónyuge otorgue su autorización para la venta. De lo contrario esta se considerará como nula y no tendrá efectos.
No pagaré IVA si le compro a un vendedor que no es habitual. Por vendedor habitual se entenderá a una inmobiliaria, en estos casos, sí se pagará IVA.
Los vendedores habituales son aquellos que compran una vivienda con el ánimo de revenderla y no para su uso. Por ejemplo: empresas inmobiliarias, o personas que compran viviendas usadas para repararlas y luego venderlas. Hay otros casos, pero estos son los más comunes.
El Estudio de Títulos de una casa es fundamental en la compra de una propiedad, sea esta usada o no. Es relevante saber si la casa tiene deudas pendientes, hipotecas o alguna otra prohibición. Esto porque si existe algún problema, tú no la podrás inscribir a tu nombre y eso impedirá que seas el dueño de la propiedad.
La compra en verde de una vivienda te permite comprar una propiedad cuando todavía se encuentra en alguna de las etapas de construcción, en cambio la compra en blanco te permite adquirir una vivienda que tiene un permiso de edificación o está en la etapa de adaptación de los terrenos.
En los casos en que se compra en verde una vivienda debe hacerse un contrato adicional: el de promesa. En este contrato, ambas partes se comprometen a realizar la compra de la propiedad, y para ello establecen los términos en los que esta se realizará: plazos, precio y condiciones, entre otros puntos importantes.
La promesa de compraventa debe estar autorizada ante un notario. Además, se debe incorporar la póliza de seguro o boleta bancaria que garantice la recuperación del dinero pagado, la que deberá ser aceptada por el comprador.
Si compras en verde no corres el riesgo de perder el dinero que pagaste. Actualmente la ley garantiza la recuperación del dinero pagado por concepto de pie si las inmobiliarias o empresas constructoras no cumplen con las obligaciones establecidas en la firma del contrato de promesa de compraventa.
Debes tener en cuenta que en la mayoría de los contratos se establecen las sanciones en caso de incumplimiento por una de las partes. Es por ello que si desistes de la compra es probable que pierdas el total o un porcentaje del dinero pagado.
Lo primero que debes averiguar es si esta casa tiene un dueño con un título. Para esto debes acudir al Conservador de Bienes Raíces de la comuna en la que se encuentra la propiedad y revisar en el Registro de Propiedad si alguien figura como dueño. Con esta información debes sacar un certificado de dominio vigente.
Si la propiedad no figura inscrita a nombre de ninguna persona, podrás iniciar la solicitud de regularización de la propiedad ante la Secretaría Regional Ministerial, o bien, en la Oficina Provincial de Bienes Nacionales, según la ubicación del inmueble. Para esto debes -además- cumplir con el requisito de estar en posesión del inmueble por al menos cinco años de manera ininterrumpida.
